Annons

Arbeidsgiver

Slik får du tak i kvalifisert svensk personell.

Jobbsökare

Registrera din CV och sök lediga jobb i Norge.

gillar CribsNorge.se

Husleieloven på 1-2-3

Husleieloven på 1-2-3

husleieloven i norgeHär är kort versionen med de viktigaste bestämmelserna i Husleieloven, lagen för dig som hyr ett boende i Norge. Hyran ska anges med ett bestämt belopp i kontraktet. I tillägg kan det avtalas att hyresgästen ska betala utöver den vanliga hyran för vatten och avlopp om hyresvärden själv betalar efter överenskommet förbruk av elektricitet och bränsle. Detta är viktigt och måste vara särskilt avtalat. Står det inte i kontraktet att dessa utgifter ska betalas av hyresgästen i tillägg till hyran, så är de inkluderade i hyran.
Regler för hur hyran kan justeras under en löpande hyresperiod, hittar du i husleielovens § 4-2 og 4-3, där kan du också läsa om indexreglering och marknadsreglering som heter gjengs leie på norska.

  • Konsumprisindex (KPI)
    Förändring på hyra får inte vara mer än förändringen i KPI efter sista fastsättelsen av hyran. Förändring i KPI hittar du hos Statistisk sentralbyrå. Förändringen kan som tidigast verkställas ett år efter senaste fastsättelsen av hyran, och hyresvärden måste skicka skriftlig meddelande med minst en
    månads tidsfrist innan förändringen sätts i verk.
  • Gjengs leie (Marknadsreglering av hyra)
    Har hyrestiden varat i mer än två år och sex månader, kan båda parter kräva att hyran fastställs enligt gjengs leie (nuvarande hyresnivå). Även detta måste varslas skriftligt sex månader innan det görs en hyreshöjning. Förutsättningen är att det i perioden inte är gjort andra ändringar i hyran än efter KPI. Blir inte parterna eniga om vad som är gjengs leie (nuvarande hyresnivå), kan båda av parterna kräva att detta avgörs av Husleienemnda eller Husleietvist utvalget.

Din säkerhet

Depositum och/eller garanti
Det kan avtalas att hyresgästen ska betala ett depositum (depositionsavgift). Beloppet kan inte vara större än summan av sex månaders hyra. Depositumet ska användas som säkerhet mot skuld av hyra, skador på boendet och andra krav hyresvärden kan få efter hyresperioden. Depositumskonto ska upprättas i hyresgästens namn. Olagligt depositum kan dras av från hyran.

Det kan även avtalas att hyresgästen ska ge garanti. Detta görs genom socialkontoret där tredje person bidrar med garanti på ett belopp begränsat till tre månaders hyra. Den totala summan för depositum och garanti får inte överstiga sex månaders hyra.

Förskottsbetalning, av hyra, utöver en månad är inte tillåtet.

Skyldigheter under hyresperioden förutsatt att inte annat är avtalat

Hyresvärd
Hyresvärden ska överlåta boendet till hyresgästens förfogande i enlighet med hyresavtalet, och hålla fastigheten i det skick hyresgästen har krav på i avtalet. Hyresvärden ska också upprätthålla vanlig lugn och ro.

Hyresgäst
Hyresgästen ska behandla boendet/fastigheten med aktsamhet i enlighet med hyresavtalet. Hyresgästen ska underhålla dörrlås, kranar, WC, elektriska kontakter och brytare (reglage) samt element. Hyresgästen har i tillägg ansvar för nödvändig funktionskontroll, rengöring, batteriskifte, test av rökvarnare och brandsläckare. Det är otroligt viktigt att vara uppmärksam på att denna punkt då det kan avvika i hyreskontraktet. Hyresgästen kan därför både ha strängare och mindre ansvar av underhåll än det som står i husleieloven.

  • Hyresgästen är skyldig att följa vanliga ordningsregler som hyresvärden har fastställt.
  • Hyresgästen får inte använda boendet till annat ändamål än det som är avtalat.
  • Hyresgästen får inte göra ändringar på boendet utan hyresvärdens samtycke.

Och till sist är hyresgästen skyldig att varsla hyresvärden om skada på boendet/fastigheten som måste repareras omgående. Hyresgästen måste ge hyresvärden tillgång till boendet för tillsyn och för underhåll, reparationer och liknande.

Fremleie (andrahandsuthyrning i Norge)

Fremleie, innebär att hyresgästen hyr ut boendet i ett andrahandskontrakt. Huvudregeln är att man måste ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand. Huvudregeln kan ändras, se följande regler:

  1. Del av boendet
    Hyresgästen kan (fremleie) upplåta en del av sin lägenhet, till exempel ett rum till en inneboende (det förutsätter att hyresgästen själv bor kvar). Hyresvärden kan bara neka (andrahandsuthyrning) om det finns en orsak som ger saklig grund till det, eller om boendet blir klart överbefolkat.
  2. Vid tillfällig frånvaro
    Hyresgästen kan också med hyresvärdens samtycke fremleie (hyra ut i andra hand) boendet i upptill två år under tillfällig frånvaro som på grund av arbete, sjukdom, militärtjänst, utbildning eller andra liknande anledningar. Hyresvärden kan bara neka andrahandsuthyrning om förhållanden ger saklig grund till det, eller om boendet blir klart överbefolkat.

Särskilt om fremleieretten (rätten att hyra i andrahand) under återstående tid i ett tidsbegränsat hyresavtal. Nekar hyresvärden hyresgästen att hyra ut boendet i andrahand under kvarstående hyresperiod i ett tidsbegränsat hyresavtal får hyresgästen automatisk rätt till att säga upp hyresavtalet, oberoende av vad som står i hyreskontraktet.

Vem har rätt överta hyresavtalet?

Vid dödsfall av hyresgästen
Om hyresgästen dör, har följande personer rätt till att överta kontraktet för bostaden:

  • Hyresgästens make/maka (registrerad partner) som bor i bostaden
  • Hyresgästens släktingar i rätt upp eller nedstigande linje (föräldrar och barn) som hade gemensamt hushåll med hyresgästen i de sista sex månaderna innan dödsfallet
  • Andra som vid dödsfallet, och de sista två åren, bodde gemensamt i hushållet med hyresgästen (t.ex. sambo).
    Önskar fler av dessa att överta kontraktet, har make/maka förstahandsrätt.

Separation/skilsmässa
Om hyresgästen lämnar makens/makans gemensamma bostad, har den andra parten rätt till att överta hyresavtalet.

Tidsobestämda och tidsbestämt hyresavtal

Tidsobestämda hyresavtal
Ett tidsobestämt avtal löper utan tidsmässig begränsning fram tills en av parterna säger upp hyresavtalet. Ett hyresavtal som inte är ingått för en bestämd tid anses som tids-obestämt. Avtalet kan sägas upp av hyresgästen. Av bevismässiga skäl bör det göras skriftligt. Ett tidsobestämt avtal kan också sägas upp av hyresvärden, men hyresvärden måste ha en saklig grund för att säga upp hyresavtalet.
Uppsägningstiden är, om inte annat är avtalat, tre månader och gäller från slutet av kalendermånaden.

Uppsägningsgrunderna är:

  • Hyresvärden eller någon som tillhör hans/hennes hushåll ska använda bostaden som boende
  • Rivning eller ombyggnad av bostaden
  • Hyresgästen har misskött hyresavtalet
  • Det finns annan saklig grund till att säga upp hyresavtalet.

Dessa begränsningar gäller inte vid uthyrning av enskilt rum där hyresgästen bor i hyresvärdens bostad, t.ex. vid uthyrning av ett enskilt rum, eller liknande. Hyresgästen har vid dessa tillfällen inte något riktigt uppsägningsskydd.

Är det hyresvärden som säger upp avtalet, måste uppsägningen vara skriftlig och begrundad. Dessutom måste det i uppsägelsen upp¬lysas om att hyresgästen kan protestera till hyresvärden inom en månad efter att uppsägningen är mottagen. Den skriftliga uppsägningen ska dessutom upplysa om ifall hyresgästen inte protesterar inom tidsfristen, förlorar hyresgästen sin rätt till att ta upp uppsägning i strid med lagen, § 9-8 första stycket andra punkten, och att hyresvärden i så fall kan begära vräkning efter tvångsfullbyrdelsesloven (Lagen om verkställighet) § 13-2 tredje stycket bokstav C.

Om uppsägningen inte uppfyller kraven eller innehåller ovannämnda formuleringar kan det rättsligt sett inte räknas som en uppsägning.

Protest mot hyresvärden uppsägning

Hyresgästen kan protestera skriftligt mot uppsägning från hyresvärden. Detta måste göras inom en månad från att du mottagit en skriftlig uppsägelse. Görs inte detta, förlorar du rätten till att ta upp att uppsägningen strider mot lagen.

Har hyresgästen protesterat, måste hyresvärden ta upp stämningsansökan mot hyresgästen inom tre månader. Görs inte detta, faller uppsägningen bort. Tas stämningsansökan upp, ska rätten pröva om uppsägningen är laglig. Uppsägningen ska, av rätten sättas till sida, om det ut ifrån en bedömning av båda parters villkor menar att uppsägningen är orimlig. Om avtalet hävs, p.g.a. misskötsel, kan inte rätten anse saken som orimlig

Du kan protestera på en uppsägning både för att du menar att uppsägningen inte är sakligt begrundad, och för att du menar att den verkar orimlig. Om hyresvärden vill upprätthålla uppsägningen efter att hyresgästen har protesterat måste hyresvärden ta saken till rätten. Rätten kommer att göra en samlad bedömning där både saklighet och rimlighet övervägs.

Tidsbestämda hyresavtal
Ett tidsbestämt hyresavtal gäller för en bestämd tid. Vid slutet av hyresavtalet avslutas det automatiskt. Gäller avtalet uthyrning av bostad, får man inte ingå ett tidsbestämt hyresavtal för kortare tid än tre år.

Tillfällen då minsta tiden sättas till ett år. Detta gäller:

i) Om avtalet gäller lofts- eller källarvåning i ett hus och hyresvärden bor i samma hus
ii) Om avtalet gäller lägenhet eller hus och hyresvärden bor i samma hus

Det kan avtalas om kortare hyrestid (för exempel 2 månader) om:

i) Om rummen ska användas som bostad av hyresvärden själv eller någon i hans hushåll,
ii) Hyresvärden har en annan saklig grund för tidsavgränsningen.

Om en tidsbestämt hyresavtal har ingåtts i strid med lagens bestämmelser, anses den som tidsobestämd. Hyresgästen behöver vid ett sådant tillfälle inte rätta sig till det bestämda slutdatumet på hyresavtalet.

Återlämna boendet vid flyttning

När hyresperioden upphör, ska hyresgästen lämna tillbaka boendet till hyresvärden. Om inte annat är avtalat, ska det vara städat i samma skick som vid inflyttning bortsett från normalt slitage som uppkommer.

Regler vid vräkning

Utebliven betalning
Betalas inte hyran, kan vräkning efter tvangsloven (en lag som är tvingande) krävas av hyresvärden om det har ingåtts ett skriftligt avtal mellan parterna om att vräkning kan krävas när hyran inte betalats. Innan detta kan ske, måste hyresvärden skicka meddelande efter tvangsloven § 4-18. Det ska framgå av meddelandet att vräkning kan undvikas om hyran plus ränta per dag som hyran är försenad, och kostnader för utebliven hyra betalas inom den nya tidsfristen.

Uppsägning
Uppsägning av hyresvärden är grundlag för tvångsflytt efter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, tredje stycket bokstav c när uppsägningen uppfyller kraven i husleieloven och hyresgästen inte har protesterat skriftligt till hyresvärden innan fristen. Hyresvärden måste först skicka meddelande efter tvangsloven § 4-18. Är man oenig med hyresvärden om huruvida det finns stöd i grundlagen för begäran av vräkning måste man lägga fram sin sak till namsmannen.